百亿“地王”涌现，预示楼市复苏？
一线城市“地王”不断
近期，一线城市频现百亿“地王”。12月2日，华润置地和中海联合体以185.12亿元竞得深圳南山区地块，刷新了深圳宅地总价TOP1和楼面单价TOP2。紧随其后，北京、广州等城市也相继诞生百亿地王。
土地市场回温
这波“地王”热潮反映了土地市场的回温。11月，热点城市的土拍溢价率明显提升。上海、杭州、成都等城市均拍出“高溢价”地块。部分自然人甚至以超高溢价拍得地块，如杭州钱塘区下沙地块以64.55%的溢价率成交。
民企开始拿地
值得注意的是，民企在这一轮土地市场回温中扮演了重要的角色。以杭州为例，滨江集团斥资39.54亿元拿下奥体博览中心地块，溢价率高达33.85%。这表明民企正在逐步恢复拿地积极性。
开发商补库存
土地市场回温的另一个原因是开发商进入补库存阶段。过去两年，行业经历深度调整，房企资金链紧张，库存积压严重。随着防控政策优化，市场信心逐步恢复，开发商开始加速补库存。
高质量住宅受追捧
从拿地情况来看，本次出让的地块普遍受到开发商青睐。这主要得益于地方政府取消了各种拿地限制，如限价、限容积率、高得房率等。这意味着开发商可以打造出符合市场需求的高品质住宅。
部分热点城市复苏
需要指出的是，土地市场的回温主要集中在部分热点城市。全国范围来看，土地市场尚未全面复苏。克而瑞地产研究数据显示，1-11月全国300城土地成交面积同比下降28%。
旧库存拖累流动性
土地市场复苏的最大阻碍在于旧库存积压。根据克而瑞统计，截至2024年7月，全国住宅已开工未售库存达到25.2亿平米。这些库存销售难度大，导致开发商资金链紧张，流动性受阻。
国家出手解决旧库存
为解决旧库存问题，国家出台了一系列政策措施，如发行专项债收购闲置土地，国开行投放再贷款给地方国企收购存量商品房等。这些措施有望释放开发商的流动性，从而提振土地市场。
高质量发展下的土地市场
当前的土地市场回温与过去有本质区别。过去土地市场以高杠杆、高周转为特征，而现在则转向了高质量发展。开发商更加关注产品的品质和性价比，地方政府也更加注重土地的合理利用。
新地王冲击周边老盘
尽管土地市场回温，但新地王项目的诞生对周边老地王项目带来了冲击。新项目在户型设计、得房率、房屋品质等方面更具优势，从而分流了老项目的客源和投资价值。
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